土地の評価

評価のしくみ

固定資産評価基準によって、売買実例価格を基に算出した正常売買価格を基礎として、地目別に定められた評価方法により評価します。

地目の認定

地目は、宅地、農地（田・畑）、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地があります。固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日（賦課期日）の現況及び利用目的に重点を置き認定します。

地積の認定

課税上の地積（面積）は、原則として登記簿に登記されている地積により認定します。

地目別の評価方法

宅地の評価方法

宅地の評価は、路線価（注1）をもとに、宅地の状況（奥行、間口、形状など）に応じて求められます。路線価が付設されていない地域については、路線価に代えて標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格を基にして求められます。

注1:路線価

市街地などにおいて道路に付けられた価格のことであり、具体的には道路に接する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格をいいます。

なお、平成6年度の評価替えから、宅地の評価は、地価公示価格などの7割を目途に均衡化と適正化を図っています。

評価の手順

1. 道路・家屋の疎密度・公共施設等からの距離その他宅地の利用上の便を考慮して地区、地域を区分
2. 標準地（奥行、間口、形状等が標準的なもの）の選定
3. 主要な街路への路線価の付設（地価公示価格、都道府県地価調査価格、鑑定評価価格の活用）
4. その他の街路への路線価の付設
5. 地区・地域内の各筆の評価

平成9年度から、評価額の基礎となる路線価と標準地の価格がすべて公開されています。詳しくは、路線価と標準地価格の公開をご覧ください。

• 路線価と標準地価格の公開

農地の評価方法

1. 一般農地
   原則として、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その価格に比準して評価します。
2. 市街化区域農地
   市街化区域内の農地のことで、宅地並みの評価により、農地に準じた課税になります。市街化区域農地も宅地と同様に、負担水準の区分に応じた税負担の調整措置が導入されています。
   なお、課税標準額上限を評価額の3分の1とする措置を講じています。
3. 介在農地
   農地転用許可を受けた農地のことで、宅地並みの評価額と課税になります。負担水準の区分に応じた税負担の調整措置は、宅地の場合と同じになります。

山林、原野、池沼等の評価方法

売買実例価格や付近の土地の評価額に基づく方法などにより評価します。